Покупка квартиры в Краснодаре: как это будет в реальности?

Добраться до объявления собственника в Краснодаре на абсолютно любом сайте по недвижимости (Циан, Домофонд, Авито/Юла и любые другие) очень сложно, почти нереально. Поэтому большинство всё равно попадет в лапы тех или иных риелторов. Их есть несколько видов, схема работы отличается, но платить за их услуги вы все равно будете. Речь идёт только и исключительно о риелторах Южной столицы, а не о любых других.

Виды риелторов в Краснодаре:

1. Сектанты агентств Аякс-риэлт и Каян. Вас ждёт кабальный эксклюзивный договор, менять его не позволят, заплатите за услуги 3%, даже если купите не у них, читайте судебные решения, их очень много в интернете.

2. Любые другие агентства (с неэксклюзивным договором). Тоже 3% за услуги, но только в случае покупки у них. Иногда просят перед началом работы внести небольшой (5000-20000 руб) депозит, чтобы вы уже точно никуда не сбежали. Эта сумма пойдет в счет комиссии потом. Иногда это агентство-однодневка, зарабатывающая на депозитах и пустых обещаниях: открылись, набрали депозитов, отключили телефоны, уехали в Таиланд отдыхать.

3. Риэлторы-частники. Редко заключают договор, работают за разный процент, часто тоже 3%. Иногда говорят, что для покупателя бесплатно. Это значит, что комиссия и продавца, и покупателя включена в стоимость квартиры. Продавец называет сумму, которая его устроит, а риэлтор обещает продать, если его комиссия составит 100-500 тыс., продавец согласен.

4. Помогайки. У подруги друга был друг©, вот он продает, а я только помогаю ему. Это всевозможные “друзья” собственника, те же риелторы. Маскируются под неагентов, но за помощь хотят комиссию. Та же схема, что у риэлторов-частников. Часто встречаются на форумах переезжающих, а также местных форумах Сибири и Дальнего Востока.

5. Подрядная организация, их представители. Подрядная организация называет сумму за объект, представитель делает накрутку от себя. Например, подрядчик просит за квартиру 1800, представитель продаст вам за 2400. Подрядчик согласен, только бы самому не заниматься этим и не искать покупателя. Представители часто работают так только с одним подрядчиком или застройщиком и склоняют вас к покупке именно в этом районе, этом комплексе, у этого застройщика, потому что с другими нет связей и хороших процентов. Они также тусуются среди людей, собирающихся переезжать в соцсетях и на форумах. Нередко просят контакты будущих переселенцев у своих состоявшихся клиентов или просят рекомендовать их. Иногда маскируются под просто знакомых подрядчика, открыто критикуют риелторов, обещают просто помочь.

6. Помогайки-знайки. Они работают совсем в другой области (продавцы, таксисты, ремонтники, парикмахеры, просто соседи из заинтересовавшего вас дома или района, встреченные на улице). Как только они слышат про то, что вы ищете квартиру или дом, сразу превращаются в риелтора, легко звонят по риэлторским объявлениям, договариваясь делить комиссию с риэлтором продавца и приводят вас как своего клиента. Иногда это люди, которые ориентируются только в своем районе. Иногда они просто знают все отделы продаж разных комплексов, и вы заплатите 3% за экскурсию на машине, хотя вы могли бы и сами приехать туда на такси и купить напрямую у застройщика. Действуют, как риелторы-частники. В Краснодаре работы мало, людей много, почему бы и так тоже не заработать.

7. Черные риелторы. Все схемы описать невозможно. Самая простая — подгонять с выбором, настаивать на предоплате 50% стоимости квартиры при заключении предварительного договора о купле-продаже, на этом всё, до свидания, ищите с полицией и собаками.

Как это будет в любом случае после вашего согласия работать с риэлтором.

Скорее всего, вас очень подробно опросят: что хотите, где, какой метраж, цена, этаж, вид из окна, инфраструктура. И вас повезут… совсем не туда. Если хотите только не первый и не последний, вам их покажут. Хотите двухкомнатную, вам покажут ещё большие однокомнатные и трехкомнатные, совсем не в тех районах, не с тем видом из окна и пр. Вы будете в шоке от этих предложений, вымотаны и совершенно сбиты с толку. Почему вас повезут не туда? Почему показывают не тот метраж и не за ту цену? По нескольким причинам.

Риелтор часто понятия не имеет, куда он едет. Они никогда не видел эти квартиры, взял их из общей для всех агентств базы или договорился о просмотрах с продающей стороной по телефону. Иногда вас водят просто для того, чтобы показать продавцу активную работу по показу его недвижимости. Понятно, что это не ваш вариант, но риэлтору нужно изображать иллюзию бурной деятельности. Кроме того, вдруг вы влюбитесь в какой-то вариант и согласитесь его купить.

Есть и ещё причина для такого формата показа. Вам показывают средненькую квартиру, затем 3-4 жутких и убитых, затем шикарную, но значительно дороже. Есть надежда, что вы купите или первую, или последнюю, отчаявшись. Могут и так сделать: покажут несколько похожих квартир, но цена будет завышена в 3, в 4 будет пониже (якобы собственник торопится, поэтому скинул цену). И вы будете готовы взять уже ее, потому что остальные продаются по “среднерыночной” цене. Или вам понравится другая квартира по завышенной цене, тоже прекрасно, почему бы не заработать на вас.

Если с агентством эксклюзивный договор, можно вообще не напрягаться с показами. Можно показать 3 варианта и перестать отвечать на ваши звонки. Зачем работать? Вы же всё равно обязаны заплатить: добровольно или по суду. Вам покажут несколько убогих квартир, перестанут звонить и предлагать другие варианты, вы плюнете и пойдете в другое агентство или сами искать, найдете и купите. И тут вам начнут звонить с предложением отдать комиссию по-хорошему (смотрите эксклюзивный договор), на что вы не согласитесь. Через несколько месяцев агентство подаст на вас в суд, выиграет его и заставит вас оплатить те проценты по суду. В Аяксе и Каяне это давно поставлено на поток, поэтому они и не напрягаются с подбором недвижимости клиенту. Основной доход этих агентств складывается не из реальных продаж недвижимости, а из вот таких денег. Иногда вся работа заканчивается и вообще без показов квартир: якобы пока нет подходящих. Вы уйдете, а итог один и тот же.

Если речь о новостройках, вас, конечно, будут возить по тем районам и комплексам, где застройщик платит большую комиссию. Это абсолютно логично для риелтора, он же продавец, а не нянька для покупателя. Особенно хорошо это работает с приезжими, так как они не знают города, а сам город выглядит ± одинаково в любом районе: частный сектор, точечно или квартально новостройки, многочисленные ТРЦ. Если ехать вечером, можно вообще не понять, куда тебя привезли. Поэтому смотреть на адрес объекта нужно очень внимательно. Если нет возможности увидеть адрес на месте, навигатор вам в помощь.

Краснодар — российская столица самостроев. Это дома, которые строятся абы из чего, без разрешительной документации и со всевозможными нарушениями. Домов, которые введены в эксплуатацию по решению суда, просто тьма. Ещё часть спокойно возводится сейчас или пока ещё не под судом. Такие дома чаще всего можно встретить в пос. Российском, пос. Краснодарском, районе Музыкальном, но есть и посреди частного сектора (например, земля выделена под ИЖС, а на ней возведен многоквартирный дом). В таких домах можно встретить любые чудеса. Например, пятиэтажный дом на септике (это выгребная яма, как в частном доме), с отоплением дизелем или вообще совсем без коммуникаций. Или по документам это будет не квартира, а доля в доме: при последующей продаже нужно будет получить отказ от выкупа вашей доли у всех собственников дома, нотариально заверенный (может быть более 100 собственников, это сказочные деньги). Это легко предлагается риелторами без указания на все последствия такой покупки. Кстати, если дом введен в эксплуатацию по решению суда недавно, это не значит, что всё хорошо: в данный момент решение может обжаловаться в суде высшей инстанции, то есть вопрос ещё далеко не решен. Суд высшей инстанции может отменить решение и заставить снести такой дом. Снос за счёт собственников, за ваш счёт, например. Список домов под снос есть на сайте администрации Краснодара, реестр постоянно пополняется. В Краснодаре модно строить на “авось, вдруг прокатит”.

Есть ещё один любопытный вид недвижимости: нежилые помещения, переведенные в жилые, или просто с весьма сомнительными документами. Это цокольные и мансардные этажи. Первоначально они будут предлагаться вам как первый и последний этажи, особенно, если вы покупаете дистанционно (самый опасный для Краснодара вид покупки, без сюрпризов не обойдется). Цокольный этаж — это банальное полуподвальное помещение, небольшие окна будут вровень с тротуаром, во время дождя часто затапливаются (в Краснодаре беда-беда с ливневками). Мансардные этажи не имеют капитальных стен, там жутко холодно зимой и жестоко жарко летом. Мало того, что там невозможно зарегистрироваться со всеми вытекающими, так эти помещения ещё и могут оказаться частью общедомового имущества собственников дома, самовольно захваченные. Собственники дома могут отстоять права на эти помещения в суде, и вы потеряете эту жилплощадь без компенсаций.

С инфраструктурой всё просто. Чаще всего, то, что вы видите при покупке, будет в таком же состоянии следующие 5-10 лет. Разбитые дороги, отсутствие поликлиник, детских садов и школ, отсутствие магазинов и транспорта останутся с вами очень надолго. Вы купили именно вот это, смиритесь и не надейтесь на чудеса. Они иногда случаются, но это исключение из правил. Если есть выбор между не очень хорошей квартирой, но с развитой инфраструктурой вокруг, и отличной квартирой, а вокруг ничего, лучше выбрать первое: ремонт можно сделать, без лишнего квадратного метра не умрете, а вот инфраструктуру сами себе вы не построите, как и не пустите мимо автобус и трамвай.

Ещё один важный момент с регистрацией. Если вам очень важно постоянно пользоваться социальной структурой (школы, детские сады, поликлиники), для вас будет важна городская регистрация. Границы города постоянно меняются, и бывшие поселки уже входят в состав города официально. Например, пос.Российский, пос.Краснодарский, пос.Северный, пос.Березовый — это городская регистрация. Пос.Яблоновский — это Адыгея, пос.Южный — это Краснодарский край. Поэтому перед покупкой нужно обязательно уточнять статус района.

Как правильно выбирать квартиру в Краснодаре, я расскажу в следующем посте. Просто поделюсь опытом обычного покупателя, надеюсь, это кого-то убережет от ошибок. Если коротко: самое важное — инфраструктура (от быта до социальных учреждений), транспортная доступность и ливневки, а не метраж, вид из окна и вот это вот всё.

Начало смотрите в моих предыдущих постах, окончание в следующих.

Авторство https://pikabu.ru/@Erica.55